Geschäftsstelle des Gutachterausschusses BB & SBG

Als selbständiges und unabhängiges Sachverständigengremium ermittelt der Gutachterausschuss Grundstückswerte und Daten für die Wertermittlungen. Hierbei unterstützen ihn die kompetenten Sachbearbeiter*innen seiner Geschäftsstelle. Zu den Aufgaben des Gutachterausschusses gehören die Erstellung von Gutachten über den Verkehrs‐ bzw. Marktwert von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie von Rechten an Grundstücken. Außerdem ist der Ausschuss für die Ermittlung von Bodenrichtwerten und die Führung der Kaufpreissammlung nach § 193 BauGB zuständig. Diese bildet die Basis für Verkehrswertgutachten und den Grundstücksmarktbericht. Der Gutachterausschuss ist ein Organ nach besonderen gesetzlichen Bestimmungen. Gesetzliche Grundlage der Tätigkeit des Gutachterausschusses ist §§ 192 ff. Baugesetzbuch. Die Gutachter*innen werden alle vier Jahre durch den Gemeinderat bestellt.

Antrag Auskunft aus der Kaufpreissammlung ausfüllbar

Wir möchten Sie darauf aufmerksam machen, dass es auf Grund der bereits bestehenden Warteliste für das Jahr 2025 zu längeren Wartezeiten kommen kann.
Sie haben jedoch die Möglichkeit sich an einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständiger für die Bewertung von Grundstücken oder an einen nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen für die Wertermittlung von Grundstücken zu wenden.

Antrag Verkehrswertgutachten ausfüllbar

Wir möchten Sie darauf aufmerksam machen, dass es auf Grund der bereits bestehenden Warteliste für das Jahr 2025 zu längeren Wartezeiten kommen kann.
Sie haben jedoch die Möglichkeit sich an einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständiger für die Bewertung von Grundstücken oder an einen nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen für die Wertermittlung von Grundstücken zu wenden.

Antrag Bodenwertgutachten ausfüllbar (162,4 KiB)

Ab dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer nach dem neuen Landesgrundsteuergesetz erhoben. Die Bewertung für die Grundsteuer B ergibt sich zukünftig ausschließlich aus einem pauschalisiert ermittelten Bodenwert. Dafür werden die Grundstücksfläche und der Bodenrichtwert miteinander multipliziert. Das Ergebnis ist der sogenannte Grundsteuerwert. Auf die Bebauung kommt es dabei nicht an. Sie bleibt bei der Berechnung unberücksichtigt.
 
Ist der Bodenrichtwert der Verkehrswert des Grundstücks?
Ein Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert für eine Mehrheit von Grundstücken innerhalb einer Zone, bezogen auf einen bestimmten Stichtag.  Er bezieht sich immer auf ein unbebautes fiktives Grundstück, dessen Merkmale weitgehend mit den typischen Merkmalen der Grundstücke innerhalb der Bodenrichtwertzone übereinstimmen (Bodenrichtwertgrundstück). Dieses Bodenrichtwertgrundstück ist über die ausgewiesenen Parameter definiert. Da sich ein Bodenrichtwert immer auf einen definierten Stichtag und auf bestimmte Merkmale eines Bodenrichtwertgrundstücks bezieht, kann der tatsächliche Wert eines individuellen Grundstücks vom Bodenrichtwert abweichen. Die Höhe der Abweichung richtet sich nach den individuellen Eigenschaften des jeweiligen Grundstücks innerhalb der Bodenrichtwertzone und der Preisentwicklung seit dem Stichtag der Richtwertableitung. Eine von den Gutachterausschüssen einzuhaltende Toleranzgrenze für die Höhe der möglichen Abweichung gibt es ausschließlich für lagebedingte Wertunterschiede. Diese beträgt +/‐ 30 Prozent. Darüber hinaus kann es aufgrund der zuvor beschriebenen Eigenschaften eines Bodenrichtwertes vorkommen, dass dieser den Grundstücksmarkt nicht für alle Grundstücke innerhalb einer Zone repräsentativ widerspiegelt. Insbesondere in Gemengelagen kann es somit vorkommen, dass eine räumliche Abtrennung einzelner Grundstücke mit einer zum Bodenrichtwertgrundstück abweichenden zulässigen Nutzung nicht erfolgt (z. B. Freizeitgarten in einer Baulandzone). Der Bodenrichtwert gilt für diese Flächen nicht (vgl. hierzu § 15 Abs. 2 ImmoWertV).
 
Können Sie auch einen anderen Wert für die Grundsteuer angeben?
Anzusetzen ist grundsätzlich der Bodenrichtwert der Bodenrichtwertzone, in der sich das zu bewertende Grundstück befindet. Abweichungen zwischen den Grundstücksmerkmalen des Bodenrichtwertgrundstücks und des zu bewertenden Grundstücks werden nicht berücksichtigt.
 
Das Landesgrundsteuergesetz beinhaltet in § 38 Absatz 4 jedoch eine sogenannte „Öffnungsklausel“:
 
„Ein anderer Wert des Grundstücks kann auf Antrag angesetzt werden, wenn der durch ein qualifiziertes Gutachten nachgewiesene tatsächliche Wert des Grund und Bodens zum Zeitpunkt der Hauptfeststellung mehr als 30 Prozent von dem Wert nach Absatz 1 oder 3 abweicht. […]“ Diese Öffnungsklausel ermöglicht den Eigentümern ein qualifiziertes Gutachten einzureichen und somit den tatsächlichen Wert des Grund und Bodens des individuellen Grundstücks bzw. der wirtschaftlichen Einheit abweichend vom festgestellten Grundsteuerwert (Bodenrichtwert x Grundstücksgröße) nachzuweisen. 
Es ist zu beachten, dass die Abweichung gegenüber dem Grundsteuerwert mehr als 30 Prozent betragen muss. Folglich müssen deutliche Abweichungen zwischen der bewerteten wirtschaftlichen Einheit und dem Bodenrichtwertgrundstück vorliegen, um den Nachweis eines niedrigeren Werts führen zu können. 
Bewertungsgegenstand des Gutachtens für den Nachweis eines anderen Werts nach § 38 Abs. 4 LGrStG muss zwingend die wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens nach den §§ 25 und 37 LGrStG in Verbindung mit § 2 Bewertungsgesetz sein. Eine wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens im Sinne des LGrStG kann aus einem oder mehreren Flurstücken und/oder aus Flurstücksteilen bestehen. Die wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens im Sinne des LGrStG muss nicht identisch zum Grundstück im grundbuchrechtlichen Sinne sein. Angaben zur wirtschaftlichen Einheit des Grundvermögens sind in der Regel in den Mitteilungen des Finanzamts zur Grundsteuer an den Eigentümer enthalten. 
Das qualifizierte Gutachten kann entweder beim zuständigen Gutachterausschuss, bei einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder bei einem nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken beauftragt werden.  
Das Gutachten weist den Bodenwert ohne Berücksichtigung der Bebauung auf. Weiterhin ist zu beachten, dass das Gutachten regelmäßig seine Gültigkeit verliert, bei Änderung der tatsächlichen Verhältnisse und zum Ablauf des Hauptfeststellungszeitraums.
 
Beim Gutachterausschuss BB & SBG beträgt die Gebühr für ein Bodenwertgutachten
750 Euro. Soweit die Leistungen der Umsatzsteuer unterliegen, ist zusätzlich zur Gebühr die auf die Gebühr anfallende gesetzliche Umsatzsteuer zu entrichten.
 
In der Gebühr ist eine Ausfertigung des Gutachtens für die antragstellende Person (sofern diese nicht Eigentümer*in ist) und eine weitere je Eigentümer*in enthalten.
 
Nach Eingang des Antrags und Vollständigkeit der erforderlichen Unterlagen, wird dieser auf der Warteliste aufgenommen. Im Falle einer Rücknahme des Antrags entstehen Gebühren nach dem bis zu diesem Zeitpunkt entstandenen Aufwand.

Hier finden Sie die Mitglieder des Gutachterausschusses. (49,8 KiB)